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向道有法077丨房屋漏水怎么办?
向道有法077丨房屋漏水怎么办?

向道有法077丨房屋漏水怎么办?

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2019-10-08
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房屋漏水怎么办?           

——作者:孙若岚 律师

新买的房屋才装修好,还没来得及入住就发生漏水状况,对业主来说确实闹心。Z近张先生就遇上了这样闹心的事情。张先生在2017年9月购买新房,2018年12月接房,接着办理了装修许可证开始进场装修,3月份装修完工,物管进行了验收,计划5月入住,后因5月出差未得空搬家,直到月底出差回来,张先生一入房间,发现地上全是积水,卧室的木地板因浸泡已经起翘,衣柜及墙角多处出现水渍,冰箱洗衣机也有被侵泡的痕迹。张先生多次找到开发商和物业要求赔偿其30万损失,开发商和物业均拒绝承担责任,协商无果,张先生一纸诉状将开发商和物业告上法庭。

张先生遇上的问题是房屋出现漏水,他这个是否属于房屋质量问题呢?在现实生活中我们常见的房屋质量问题是指出现楼体不稳定/房顶或墙面渗漏或者墙体脱落等情况。张先生的诉求能否得到法院的支持呢?我们可以帮张先生从以下几个方面进行分析。

 一、张先生的房屋漏水是否属于房屋质量问题

诉讼实践中对于房屋质量问题的认定有着严格要求,对于房屋漏水需要对其漏水原因进行鉴定,由鉴定机构对房屋漏水原因出具鉴定报告,如鉴定报告显示该房屋漏水是由于房屋质量不合格引起,张先生可根据《Z高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”向开发商主张权利。此外,根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定,建设单位和施工单位对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,保修期为5年。也就是说张先生可在接房后5年内因房屋质量问题导致的漏水向开发商主张权利,5年后才出现房屋漏水情况则无法要求开发商承担责任。本案中张先生的漏水情况经鉴定后还有一种可能就是并非房屋质量问题导致漏水,那么张先生的损失只能由引发其房屋渗漏的业主承担。

二、张先生主张的30万损失是否能得到支持

不论张先生的房屋漏水是因为房屋质量原因还是楼上住户渗漏引起,因房屋漏水对张先生造成的损失张先生都要可以要求责任方进行赔偿,但是赔偿的金额要是否就是张先生主张的30万呢?在诉讼实践中,对于房屋质量问题造成的损失包括主要包括两个方面,一是因房屋漏水实际造成的损失,也就是本案中张先生因房屋漏水对房屋内家具、家电等设备造成的损失,对于该部分损失的认定通常也需要进行鉴定,以鉴定的结果为准;二是因房屋漏水导致的居住损失,也就是张先生因房屋漏水无法入住而造成的损失,包括无法入住期间的物业费、在外租房费等,该部分的损失要由张先生进行举证。此外,若该房屋具有特殊用途或意义,例如用来当做婚房使用等,当事人还可主张精神损害赔偿。

在本案中,张先生同时起诉了开发商和物业公司,那么物业公司是否应承担责任呢?在诉讼实践中,对于物业公司责任的认定以业主与物业公司签订的《物业服务合同》约定为准,通常物业公司的职责义务包括:对共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;对物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;对共有绿地、花木等的养护与管理;对物业管理区域内环境卫生的维护等,物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。如因物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。此外,针对物业公司的不作为、乱作为,业主还可以向当地的房管部门进行投诉,要求对物业公司进行处理。

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