案情回顾：

王阿姨在第三人的居中撮合下，与小张、小夏（小张、小夏为夫妻）签订《房地产买卖经纪成交合同》。约定王阿姨购买小张、小夏位于重庆市主城区的房屋一套，合同约定总房款90万元，小张、小夏办理银行按揭方式支付房款。合同签订后王阿姨支付定金14万元，另支付了房款30万元专门用于小张、小夏办理银行解押，还支付了1000元的按揭服务费。小张、小夏因自己原因未到去房交所办理房屋解押手续，后小张、小夏向王阿姨出具《承诺书》，承诺在一定期限内自行办理解押手续，但承诺期限到后，小张、小夏仍未办理解押手续。经过调查了解，原来小张私自将用于办理银行解押的30万元挪作他用，无钱办理解押手续。王阿姨聘请律师向法院起诉，要求解除《房地产买卖经纪成交合同》、双倍返还定金、返还30万元及资金占用利息，最终法院支持了王阿姨的全部诉讼请求，目前案件处于执行阶段。

从这个案例可以看出，购买二手房是有一定风险的，本案中的风险就是王阿姨过分信任小张、小夏，没有全程参与汇款、银行解押、不动产登记中心解押并变更登记。但购买二手房的风险却不止这一点，笔者总结了以下四点风险：

1.产权纠纷

引发产权纠纷的因素主要的有三类：一是买到不准出售的房屋，如被法院查封的房屋、与学校产权的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等；二是共同共有的房屋另一共有人不同意或不知情，如夫妻双方有一方不同意出售，或夫妻离异后对房产判决不明的房屋；三是无权处分，如家庭成员未经产权人同意擅自出售的房屋。

由于是私下交易，买卖双方缺乏对有关政策法规的了解，买方又不易掌握卖方的真实情况，极易造成产权不能过户，交易中途夭折；或虽然成交，但由于卖方家庭出现矛盾，同样无法正常过户。

2.房款纠纷

私下交易往往缺乏相互信任，卖方急着拿钱，买方急着要房。由此常常会出现定金或房款付了，因为种种原因房屋不能如期交付；或是房屋交付了，但却没有产权证，就如本案中王阿姨买房那样。

因此，在二手房交易市场中，购房者应该将重要事项签订书面协议，并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项，应当签订补充协议予以明确。

3.物业纠纷

二手房的买卖不同于商品房，完成产权过户，并不意味着全部交易的结束。还有诸如卖方户口迁出，物业管理费结算，水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。自行交易者由于缺乏经验，经常会忽视或遗漏某些项目，造成经济损失和引来不必要的纠纷。

那么怎样防范这些风险呢？

笔者认为购房者需在以下环节完成以下事项方能“万无一失”：

1.实地看房，眼见为实，查看房屋实际情况，必要时还可以请验房公司出马，询问物业有无物业纠纷；

2.房屋产权调查，调查房屋产权是否清洁，有无查封、拍卖等信息；

3.议价，讲好价钱，不要急着买房子把不管房子的实际价值；

4.签署房屋买卖合同，合同一定要按照模板合同来签，可以找专业法律人士审合同；

5.交付定金或首期款或全款，通过银行转账付款，保管好转账凭证，并要求对方出具收据，如果如案例中二手房是按揭房，尽量和卖房者一起办理解押手续；

6.办理贷款手续，确定是否符合贷款条件，明确放款时间；

7.签订贷款合同，明确贷款金额、贷款年限、贷款利率、还款方式；

8.办理过户、缴税，及时过户及时交税，全程参与；

9. 物业交割，及时交给，划分责任，要求卖房者及时付清物业费，完全移交物业相关手续；

10.领取产权证，有证在手，房屋我有，及时领取产权证；

11.银行放贷，明确房贷具体时间，不要因为银行房贷时间问题影响房屋购买和过户；

12.付尾款，如果约定了尾款，应在以上事项完全结束后才支付尾款，并在合同中明确约定尾款支付条件和方式。

13.找帮手，如果对自己购买二手房不放心，可以找优质中介机构，还可以让法律顾问全程参与购房把关。