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向道有法084丨购买二手房的风险及其防范措施
向道有法084丨购买二手房的风险及其防范措施

向道有法084丨购买二手房的风险及其防范措施

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2019-10-29
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购买二手房的风险及其防范措施

                       ——作者:李鑫 律师

案情回顾:

王阿姨在第三人的居中撮合下,与小张、小夏(小张、小夏为夫妻)签订《房地产买卖经纪成交合同》。约定王阿姨购买小张、小夏位于重庆市主城区的房屋一套,合同约定总房款90万元,小张、小夏办理银行按揭方式支付房款。合同签订后王阿姨支付定金14万元,另支付了房款30万元专门用于小张、小夏办理银行解押,还支付了1000元的按揭服务费。小张、小夏因自己原因未到去房交所办理房屋解押手续,后小张、小夏向王阿姨出具《承诺书》,承诺在一定期限内自行办理解押手续,但承诺期限到后,小张、小夏仍未办理解押手续。经过调查了解,原来小张私自将用于办理银行解押的30万元挪作他用,无钱办理解押手续。王阿姨聘请律师向法院起诉,要求解除《房地产买卖经纪成交合同》、双倍返还定金、返还30万元及资金占用利息,最终法院支持了王阿姨的全部诉讼请求,目前案件处于执行阶段。

从这个案例可以看出,购买二手房是有一定风险的,本案中的风险就是王阿姨过分信任小张、小夏,没有全程参与汇款、银行解押、不动产登记中心解押并变更登记。但购买二手房的风险却不止这一点,笔者总结了以下四点风险:

1.产权纠纷

引发产权纠纷的因素主要的有三类:一是买到不准出售的房屋,如被法院查封的房屋、与学校产权的房屋、属于拆迁范围的房屋、已作为抵押物的房屋等;二是共同共有的房屋另一共有人不同意或不知情,如夫妻双方有一方不同意出售,或夫妻离异后对房产判决不明的房屋;三是无权处分,如家庭成员未经产权人同意擅自出售的房屋。

由于是私下交易,买卖双方缺乏对有关政策法规的了解,买方又不易掌握卖方的真实情况,极易造成产权不能过户,交易中途夭折;或虽然成交,但由于卖方家庭出现矛盾,同样无法正常过户。

2.房款纠纷

私下交易往往缺乏相互信任,卖方急着拿钱,买方急着要房。由此常常会出现定金或房款付了,因为种种原因房屋不能如期交付;或是房屋交付了,但却没有产权证,就如本案中王阿姨买房那样。

因此,在二手房交易市场中,购房者应该将重要事项签订书面协议,并由双方签字盖章确认进行保留。若有变更事项,应当签订补充协议予以明确。

3.物业纠纷

二手房的买卖不同于商品房,完成产权过户,并不意味着全部交易的结束。还有诸如卖方户口迁出,物业管理费结算,水、电、煤气、电话、有线电视等费用的结清等。自行交易者由于缺乏经验,经常会忽视或遗漏某些项目,造成经济损失和引来不必要的纠纷。


那么怎样防范这些风险呢?

笔者认为购房者需在以下环节完成以下事项方能“万无一失”:

1.实地看房,眼见为实,查看房屋实际情况,必要时还可以请验房公司出马,询问物业有无物业纠纷;

2.房屋产权调查,调查房屋产权是否清洁,有无查封、拍卖等信息;

3.议价,讲好价钱,不要急着买房子把不管房子的实际价值;

4.签署房屋买卖合同,合同一定要按照模板合同来签,可以找专业法律人士审合同;

5.交付定金或首期款或全款,通过银行转账付款,保管好转账凭证,并要求对方出具收据,如果如案例中二手房是按揭房,尽量和卖房者一起办理解押手续;

6.办理贷款手续,确定是否符合贷款条件,明确放款时间;

7.签订贷款合同,明确贷款金额、贷款年限、贷款利率、还款方式;

8.办理过户、缴税,及时过户及时交税,全程参与;

9. 物业交割,及时交给,划分责任,要求卖房者及时付清物业费,完全移交物业相关手续;

10.领取产权证,有证在手,房屋我有,及时领取产权证;

11.银行放贷,明确房贷具体时间,不要因为银行房贷时间问题影响房屋购买和过户;

12.付尾款,如果约定了尾款,应在以上事项完全结束后才支付尾款,并在合同中明确约定尾款支付条件和方式。

13.找帮手,如果对自己购买二手房不放心,可以找优质中介机构,还可以让法律顾问全程参与购房把关。

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