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向道有法097丨夫妻卖房一人签字的合同是否有效
向道有法097丨夫妻卖房一人签字的合同是否有效

向道有法097丨夫妻卖房一人签字的合同是否有效

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2019-11-18
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夫妻卖房一人签字的合同是否有效          

  ——作者:蒋丽萍 律师


年初小成向小刘出售房屋一套,双方协商一致并签订了《房屋买卖合同》,约定卖方应当协助买方办理房产过户手续,小刘当即把全部购房款支付给小成,年末到了双方办理过户手续时,小成却说不想卖了。原来,该房屋是小成夫妻共同财产,小成反悔的理由是妻子没有亲自签字,合同应当无效。

双方签订的房屋买卖合同是否有效?

夫妻一方处理夫妻共同财产上的权利是平等的,因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定;夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见,他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或者不知道为由对抗善意第三人。

本案中房屋产权证虽然是小成夫妻两人,该房屋确为夫妻共同财产, 小成与小刘协商一致签订合同,房屋为当时市场价,合同内容条款并没有违反法律法规强制性的规定,小刘在房屋买卖过程中不存在恶意串通欺骗,为善意第三人;而且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予以支持”的规定,小成未经妻子同意出售房屋,并不影响合同的成立生效,

因此卖方小成不能以夫妻另一方未在买卖合同签字为由对抗善意第三人,此房屋买卖合同依然有效,合同对双方均有约束力。

小成是否可以要求继续履约?

根据《中华人民共和国合同法》第107条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案房屋买卖合同履行过程中,一方当事人构成根本违约的,违约方不享有合同法定解除权;如果一方当事人不同意继续履行,愿意以承担相应违约责任为代价解除合同,而另一方坚持要求继续履行,经审查合同继续履行不存在现实困难的,双方应继续履行合同。因此小刘有权要求继续履行房屋买卖合同,必要时可向法院起诉。


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