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向道有法126丨物业纠纷案例法律分析
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  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2020-01-08
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物业纠纷案例法律分析      

——作者:何玲莉律师


品嚼公司承租了勘龙物业公司开发的勘龙天地小区的临街商铺,准备开设口腔门诊部,在装修过程中,遭到小区业主的强烈反对,阻止施工,并有业主向渝北区规划与自然资源局举报,称品嚼公司承租的商铺是原是勘龙天地售房部,在售房时勘龙物业公司承诺的是售房部将作为小区入户大厅,被勘龙物业公司改建成商铺、夹层等,属于违法建筑,要求恢复原状。不久后,渝北区规划与自然资源局在商铺的大门上张贴了一份《责令停止违法建设通知书》,认定勘龙物业公司擅自在勘龙天地城原售房部对原有大门改扩建,未进入规划审批程序,属于《重庆市城乡规划条例》第74条规定的违法建筑,责令勘龙物业公司在收到通知后3日消除违法建筑。而对于售房部内部的改建、夹层,渝北区规划与自然资源局在向业主的《回复》中认为属于内部装修,不属于违法建筑。
品嚼公司承租的商铺实际使用面积有6000多平方米,有房产证的面积只有2000多平方米(三层,用途为批发零售),多出的面积都是勘龙物业公司在出租前改建的,对售房部原有大门改扩建的面积大约150平方米,照渝北区规划与自然资源局的说法,只有这约150平方米属于违法建筑,而且勘龙物业公司在庭审中辩称,出租范围不包括这150平方米的违法建筑,真的是这样吗?
要弄清楚本案承租商铺是否存在违法建筑,首先要弄清楚勘龙物业公司到底改建了哪些地方,再逐一进行分析,所以我们多次向渝北区建委调取了勘龙天地小区的规划图,并了解了如下信息:
一、承租商铺的规划情况
(一)承租商铺原规划为小区会所,共三层,合计2000多平方米,其中负2层500多平方米,用途为“社区服务用房”,负1层、1层为商铺。见下表。
 (二)会所负2层(社区服务用房)即小区原售房部大厅,即品嚼口腔门诊的一楼。见下图。 
二、承租商铺的登记情况
出租方提供了承租商铺的三份权属登记证书:1-x,5-x,6-x,登记用途均为批发零售用地/商业服务。
1-1即规划的会所-2层(社区服务用房),小区原售房部大厅、品嚼口腔门诊的一楼,登记建筑面积300多㎡,套内面积300多㎡,名义层-6层。
6-1即规划的会所-1层,品嚼口腔门诊的四楼,登记建筑面积1436.29㎡,套内面积1416.45㎡,名义层-1层。
5-1无规划,品嚼口腔门诊的三楼,登记建筑面积600多㎡,套内面积500㎡。 
三、勘龙物业公司改扩建情况
(一)对1-1(一楼大厅)的改扩建:300多㎡扩为近500㎡
1、改变房屋用途:社区服务用房改为批发零售用地/商业服务用房
2、扩建大门(已责令整改);
2、占用1/3电梯间(门卫用房)。 
(二)在1-1与5-1之间的扩建:0㎡扩为600㎡+700㎡。
1、无规划、无权属证书,在1-x与5-x之间加两层,即上图名义层-3F/-4F,诊所二层跃下600多㎡、跃上700多㎡;
2、占用2/3电梯间。 
(三)对5-x(诊所三楼)的改扩建:500㎡扩为1300㎡。
1、无规划建房(有权属证书);
2、向左右两边扩建;
3、占用建筑物前方、左右两边的过道;
4、占用2/3电梯间。 
(四)对6-x(诊所四楼)的改扩建:1400㎡扩为1800㎡
1、占用2/3电梯间;
2、向左右两边扩建。

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