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向道学民法丨民法典中关于“一房多卖的物权归属”
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  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2020-11-03
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民法典中关于“一房多卖的物权归属”

                       ——向道律师:罗晓平


在日常生活中,我们时常会看到或是听到某某把他的房屋卖给了不同的人,并且都签了合同收了钱,这其实就是大众所熟知的一房多卖,也叫一房数卖,它是指出卖人在签订房屋买卖合同后又将同一房屋出卖给另外的人,往往在现实生活中由于房价的变化,出卖人抵挡不住高房价的诱惑,或是为了谋取不正当利益等等原因,做出将同一套房子出卖给多个买受人的事情,近几年来司法实践中此类案件的数量在不断地上涨。那么对于一房多卖事件中双方签订的合同效力、物权归属以及因此带来的法律后果是怎样的呢?
一、一房多卖数个买卖合同效力问题
关于一房多卖情形下卖方与多个买受人之间签订的多个房屋买卖合同效力问题,最高人民法院在2009年出台了司法解释进行了确定,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十五条规定:“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同,合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形,买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权,请求追究出卖人违约责任的,人民法院应予支持。”
因此根据以上规定,在一房多卖的情况下,只要签订的买卖合同不具有合同法第五十二条规定的无效情形,则数个买卖合同均是有效的。但是司法解释也规定:“若买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。”符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)款规定的无效情形,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益,故出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。
值得一提的是,此处的“恶意串通”指恶意并患通,两个条件必须同时存在,在仅有恶意并未串通的情况下,不能当然认定买卖合同无效。恶意,是指明知一个行为会给对方造成损害的结果,而希望这种结果的发生或者是放任这种结果的发生。例如甲与乙签订了房屋买卖合同,约定甲将房屋A以100万的价格卖给乙,合同成立并生效。后丙知道此事,也想购买甲的房屋,便出价120万,甲便与丙又订立了房屋买卖合同并实际交付登记。此时,仅认定丙存在“恶意”,但并不具有与甲串通的情节,故甲与丙的房屋买卖合同有效。因甲不能再向乙交付房屋,无法履行合同,应向乙承担违约责任。
因此对于司法实践中存在的一房数卖问题,卖方与多个买受人之间签订的买卖合同一般均是有效,卖方存在实际履行不能的时候应当向合同的相对方承担相应的违约责任。

二、房屋的物权归属
根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”
故在一房多卖情形下,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。

对买卖合同的成立时间,应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。其实通俗来说就是:登记的优先于占有的;占有的优先于未占有的;都未占有,看合同的付款情况;都未付款的,看合同的成立时间。

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