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为什么买房签《认购书》时,选定金不选诚意金重庆律师开讲

2019-05-20

站在法治的高处

却从另一维度

解读定金、诚意金

 咨询人问

前几月,我去某楼盘销售部签了《认购书》,并缴纳了“诚意金5万元,前几天我去又销售部,售楼工作人员告诉我没有房屋可供,不能与我签订正式购房合同,可以把缴纳的“诚意金退还我。我非常气愤,我很不能理解……

应德律师回答

 时下房价大涨,由于供求关系紧张,购房者心切,开发商处于强势地位,由此采取在预售证获得之前收取“购房诚意金,并与排号、认购等行为挂钩。

“诚意金”常常以《认购书》或《意向书》等形式约定并缴纳“诚意金,它是20世纪90年代从中国港台地区传过来的销售手段。在中国大陆现有的法律法规中没有相关的条文规定“购房诚意金。

《认购书》和《意向书》不属于正式的购房合同,并不具备正式购房合同应当具备的包括价款、付款方式、交房日期等重要条款,仅仅是一种意向性文件,与正式购房合同的法律效力有差异。

收取购房诚意金的行为在有些国家属于非法集资,但在中国存在法律监管真空地带,中国的实际情况是购房签订了《屋房认购书》,大多数的购房者随后都能签订正式购房合同,并能实现购买房屋,于是,就约定俗成”地成了行业的普遍行为,被社会认为:行为公平,有序营销。

然而,缴纳“购房诚意金”,如出现法律纠纷,则维权难度较大。我国购房民事维权主要包括主张侵权赔偿,违约责任或者缔约过失责任。

由于尚未与开发商签订购房合同,致使无法要求开发商承担违约责任;如果主张侵权赔偿,由于损失难以量化,也很难证明其中的因果关系,维权难度大;如果主张缔约过失责任赔偿完全可以的,但是要证明损失的存在以及损失与开发商违背诚信原则行为之间的因果关系难度较大,维权难度也不小。常常购房者只能以不当得利为由,要求开发商返还诚意金以及孳息(即开发商应返还交付诚意金之日起的同期存款利息)。

购房诚意金与购房定金法律性质不一样。购房诚意金未进入我国法律法规,同时,我国法律法规未未未对购房诚意金并未禁止,形成了灰色地带。购房定金则不同,如果《房屋认购》约定为购房定金,比约定为购房诚意金的法律保护力度大。如果出现本案例中的购房不能购房情况,如果约定购房定金,则开发商可以双倍赔偿购房定金;如果约定购房诚意金只能退还诚意金加利息。两者差别较大,应德律师在这里特别提醒大家:签《房屋认购书》时应选择约定购房金定,不选择约定购房意诚金。

应德律师

李应德。重庆向道律师事务所主任、书记、首席谈判专家,九龙坡区人大代表(专业代表)、首届十佳律师,万象城商圈联合工会副主席、谢街好党员,近百家企业、社团及政府机构的常年法律顾问。通晓法律、熟悉政策,政治敏锐、思维独到,勤于笔耕、能于法律谈判,既擅长建设工程争议、民事纠纷、商事合同的诉争庭辩,又擅长用法律的智慧养护企业的生命。是一名有德、有法的智者律师。(重庆万象城·华润广场B座16楼)


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