案  情

2019年7月13日，委托人与被告签订《重庆市存量房屋买卖合同》，合同约定：被告以60万元的价格将一套房屋出卖给委托人，若因被告违约导致房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告按照房屋成交总价的20%赔偿委托人损失，中介公司为本次交易的居间人。委托人在2019年7月13日合同签订当日向被告支付房款10万元，后又向被告支付房款20万元，履行了合同义务。委托人事后发现，涉案房屋已于2019年7月25日被重庆市大渡口区人民法院查封，查封金额50万元，房屋不能办理产权登，《重庆市存量房屋买卖合同》无法继续履行。另外，涉案房屋存在一个38万元的银行抵押和一个6万元民间借贷抵押，委托人在签订《重庆市存量房屋买卖合同》已知晓这一情况。

委托人该如何维护自己的合法权益？

一、委托人能获得房屋所有权吗？如何获得？

如果委托人想要获得该房屋所有权，必须先解决法院查封这一问题。

（一）如被告配合，及时履行完全部债务，包括50万元、38万元、6万元，并向法院申请解除查封，则《重庆市存量房屋买卖合同》可以继续履行；

（二）如被告不配合，则《重庆市存量房屋买卖合同》均无法正常履行，房屋无法办理登记过户，委托人可向查封该房屋的法院提出执行异议。

《最高人民法院关于<人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，符合上述司法解释第（一）款、第（四）的情形，第（三）款的条件需要和委托人商议后才能做决定，但委托人没有实际占有该房屋，不满足第（二）款的情形，所以即使委托人付清剩余房款并提出执行异议之诉，也很难获得房屋所有权。

即便是付清剩余房款，法院解除查封，但38万元和6万元的抵押权设立也在房屋买卖合同签订之前，要想完成过户登记，如果抵押权人同意转让房屋，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归被告所有，不足部分由被告清偿。如果被告未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但委托人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

因此，委托人即使投入大量资金也很难得到房屋所有权。

二、如果委托人不要求获得房屋所有权如何维护自身权益？

若被告明确拒绝履行债权义务解除查封，且委托人执行异议条件未成就，未获得法院支持，委托人则应及时解除合同，要求被告返还已支付的价款，并承担买卖房屋过程中委托人支付的相应费用，及时挽回损失。

本案中，因被告的行为导致合同无法继续履行，则委托人可依据《重庆市存量房屋买卖合同》的约定向法院提起诉讼，要求解除合同，并要求被告承担违约责任、赔偿损失。

这一方案的优点是：委托人不用在位一套很可能得不到的房屋投入更多的资金；缺点是：鉴于被告的财务状况，外债高达400余万，即使得到胜诉的生效判决，首付款都很难被追回。