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向道有法148丨关于房屋维修基金的那些事
向道有法148丨关于房屋维修基金的那些事

向道有法148丨关于房屋维修基金的那些事

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2020-05-21
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关于房屋维修基金的那些事      

——作者:李念律师


新房入住,大家最关心房屋质量问题。如果出现渗水、开裂等房屋质量问题,房屋需要维修,这个时候大家会想到买房时缴纳的房屋维修基金。那么什么是房屋维修基金?房屋维修基金缴纳比例是多少?房屋维修基金怎么用以及在哪些情况下可以使用呢?

一、维修基金介绍


房屋维修资金俗称大修基金,是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。各地区对维修基金的使用范围都有各自的条款,均是依据建设部和财政部颁发的从2008年2月1日起实施的《住宅专项维修基金管理办法》而制定的细化条款。如:重庆市自2011 年 3 月 1 日起施行《重庆市物业专项维修资金管理办法》。


二、维修基金使用范围


(一)用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造;


(二)物业共用部位一般包括:基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。


(三)共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。


三、大修基金怎么算


(一)新建商品住宅的房地产开发企业和购房人应缴纳首期维修基金


1、配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%缴纳;不配备电梯的住宅,房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳。

2、配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%缴纳;不配备电梯的住宅,购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%缴纳。


(二)重庆市主城区范围内,首期物业专项维修资金的交存标准为


1、有电梯的,按每平方米建筑面积 80 元交存;

2、无电梯的,按每平方米建筑面积 50 元交存。

主城区范围外由各区县人民政府确定。


四、维修基金专户的开立


维修资金管理实行专户存储、专款专用。维修基金应开立专户,应当以一个物业管理区域为单位,按每幢住宅立账,并分列每套住宅单元的分户账;一幢住宅有两个或者两个以上门号的,按门号立账,并分列每套住宅单元的分户账。业主委员会成立前,维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管,本息归业主所有,任何单位和个人不得使用。业主委员会成立前发生的物业维修、更新,不得使用维修基金,其费用由房地产开发企业承担。业主委员会成立后,应当与本市的商业银行签订委托协议,开立一个物业管理区域的维修基金账户,用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造,不得挪作他用。


五、维修基金申请程序


(一)维修资金划转业主大会管理前


1、物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议;没有物业服务企业的,由相关业主提出使用建议;


2、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议;


3、物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;


4、物业服务企业或者相关业主持有关材料,向所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门申请列支;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;


5、直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后,向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;


 6、专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。


(二)住宅专项维修资金划转业主大会管理后,需要使用住宅专项维修资金的,按照以下程序办理


 1、物业服务企业提出使用方案,使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住宅专项维修资金的情况的处置办法等;


 2、业主大会依法通过使用方案;


 3、物业服务企业组织实施使用方案;


 4、物业服务企业持有关材料向业主委员会提出列支住宅专项维修资金;其中,动用公有住房住宅专项维修资金的,向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支;


 5、业主委员会依据使用方案审核同意,并报直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门备案;动用公有住房住宅专项维修资金的,经负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意;直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的,应当责令改正;


 6、业主委员会、负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知;


7、专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

 

六、重庆市规定在老旧小区和电梯更新改造中申请使用物业专项维修基金的情况


(一)老旧小区发生电梯故障、消防设施故障等7种危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况下,可以直接申请使用维修资金。


1、电梯故障;

2、消防设施故障;

3、屋面、外墙渗漏;

4、二次供水水泵运行中断;

5、排水设施堵塞、爆裂;

6、楼体外立面存在脱落危险;

7、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。


(二)对物业共有部位和共有设施设备保修期满后,有10种情况可以紧急使用物业专项维修资金。走“绿色通道”,即可以不经过业主“双三分之二”表决同意,直接申请使用维修资金。


1、屋顶、墙体渗漏严重,影响设备设施安全及造成相关业主无法正常使用和居住。但业主使用屋顶或自行改变房屋外墙及其装饰的除外;

2、因输配电母线、干线老化,供配电设施设备发生故障等,引起停电或者漏电;

3、因水泵严重损坏、进水管内的水管爆裂造成停水;

4、雨污管道变形、错位、折断等引起堵塞,外立面排污(排水)管断裂、脱落;

5、楼地板、扶梯踏板断裂,公共阳台、晒台、平台、扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏;

6、楼体外墙砖等外立面涂饰层及玻璃幕墙有脱落危险;

7、电梯发生危及人身安全的故障,主要包括电梯主板、模块,轿门安全装置(光幕、安全触板等),制动器、限速器、变频器、安全钳故障,曳引轮绳磨损断丝断股,磁钢失磁、报警装置及三方通话失效等;

8、消防设备设施在使用过程中出现自然磨损或故障,造成系统不能正常运行或导致产生重大火灾隐患。

9、安全监控设施出现故障,不能运行;

10、经物业管理联席会议确认的其他物业共有部分和共有设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益和他人合法权益的情形。

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