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向道有法149丨物业公司与服务区域内违章搭建问题
向道有法149丨物业公司与服务区域内违章搭建问题

向道有法149丨物业公司与服务区域内违章搭建问题

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2020-05-21
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物业公司与服务区域内违章搭建问题

——作者:罗晓平 律师







近年来,经常能看到新闻爆出某某小区的业主违法占用公共区域进行私自搭建或者在自家阳台外搭建遮雨棚等情况,一般碰到这样的情况小区的其他业主或者相邻业主首先想到的基本都是投诉到物业,要求物业进行处理,那么此时物业公司面对这样的情况应当怎么处理呢?

根据《中华人民共和国物权法》第八十九条规定:“建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”其实违章建筑是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施,虽然涉及的法律法规有很多,但是我们根据司法实践可以看出违章搭建的形式是多种多样,常见的有:
1、依附于房屋外墙的建筑物、构筑物,如利用一楼阳台、外墙搭建遮雨棚、遮阳棚等在屋顶建设的违章搭建;
2、如在屋面利用屋面平台加盖整层房屋,或者利用屋面露台、退层等顺势搭建简易活动板房、阳光房;
3、在一楼庭院内的建筑物、构筑物,如私自将一楼空地围起来作为私家花园、私自搭建车棚、车库等;
4、违反业主公约安装的设施,如伸缩晾衣架、封闭阳台、无烟灶台等等;
5、逾期未拆除的未占用道路的施工临时建筑物、构筑物等。

因此小区物业公司在遇到这样的情况或者当物业公司发现小区有疑似违章搭建时可以采取以下方式进行处理:

第一,物业公司可以依据《物业管理条例》的相关规定对搭建行为进行劝阻,物业公司根据物业管理条例的规定对违章搭建行为进行劝阻、制止之后仍未停止的,应当及时向有关行政部门进行报告,对于妨碍物业管理的行为,还可以依据物业管理服务合同或业主公约的约定向人民法院提起违约之诉,请求恢复原状、排除妨害并承担违约责任;


第二,告知相邻业主对于违章搭建行为,该业主本人有权向城市管理行政执法部门或者规划部门等相关政府部门进行投诉,请求有关部门予以拆除,以排除妨碍,同时相邻业主还有权要求政府部门对违法主体进行罚款等行政处罚,如果违章搭建的建筑物、构筑物影响了相邻业主的通风、采光、日照、通行等权利或者影响了相邻业主的人身、财产安全的,相邻业主有权依据《民事诉讼法》、《侵权责任法》的有关条款向法院提起诉讼,请求排除妨碍、恢复原状或者赔偿损失;


第三,可以通过《前期物业服务合同》、《业主临时公约》等文件明确对违章搭建行为进行界定,对常见多发的违章搭建行为作出列举性规定,明确物业公司的诉讼主体资格;


第四,加强装修管理,对装修现场、屋面、露台、庭院等可能违章搭建的重点部位的装修加强巡视,一旦发现破坏房屋承重结构或违章搭建的苗头应当及时制止,可以采取通过限制装修人员或装修材料进入施工现场的方式制止违章搭建,并及时向有关部门报告;


实践中物业公司在履行上述义务时都必须保留好相关的书面证据,如果物业公司履行了上述义务却没有留下相关凭据,则可能日后成为其他业主拒交管理费的理由或被小区业主认为疏于管理而产生的其他问题。

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