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向道有法153丨小区物业安防管理的新认识
向道有法153丨小区物业安防管理的新认识

向道有法153丨小区物业安防管理的新认识

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2020-05-28
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小区物业安防管理的新认识

        ——作者:皮戈   


安全防范,一直是人类生存和社会生活中不能放弃的行为。无论是野蛮时期,还是和平年代,大到国家、小到居民点,安防管理都是不可或缺的社会治理环节。今天,疫情肆虐,新的物业管理条例实施了,在人工智能、5G、大数据等现代科学技术的加持下,小区物业安防管理已经被赋予的新的意义,并演化出了很多新模式、新系统。因此,对小区安防管理的探讨,有需要,更有必要。
一、什么是安防管理
这里的安防管理,特指小区物业安防管理。按照安防就是“安全防范”这个本意来解读,其字面意思就应该是:小区物业管理中的对可能危及业主人身安全和财产安全的防范管理。这是一个稳妥并符合大众预期的解释,但是,一般物业管理人员可不这样理解。他们认为:小区物业安防管理就是为对小区内配置的安防系统和安防设备的管理。很显然,这样的理解有偏差,窄化了安防管理的范围。究其原因,主要是“安防”这个词,已经被社会固化成一个行业的代称。他们制造安防产品、开发安防软件、建设安防工程、打造安防市场,并把移交给物业管理公司的视频监控、周界报警、楼宇对讲、紧急广播、电子巡更、联动警示等智能楼宇安全信息管理系统,统称为安防管理系统。因此,物业管理人员误将“安防系统的使用”当作“安防管理”的全部,以偏概全就不足为怪了。
当然,在物业管理公司的公司层面,对“安防管理”的概念却是非常清晰的。有的公司将安防管理分解为小区及停车场出入管理、安防系统的使用与维护管理、工程施工现场管理、电梯及消防设施的安全管理、公共设施设备的看护管理等管理事项。有的公司呢,又将安防管理拆分为管人的保安管理、管物的设施安全管理、和管事的安防系统管理等管理维度。同时,物业管理公司也明白“安防管理”是物管服务中头等重要的服务。所以,在物业管理服务项目中,排在第一的总是“安全防范运行与管理”,其后才是保洁运行与管理、工程维护与管理、绿化养护与管理、能源消耗与节能管理、车辆停放管理、特约服务、日常业主投诉接待与入住管理、物业收费与管理等其他物管服务项目。
其实,物业管理公司内部对安防管理认识的分歧,也体现了前期物业和后期物业的管理理念。前期物业的安防管理,是开发商依照国家的相关法律法规和楼盘规划设计的具体情况,为小区配置相适应的安防硬件设施、安防管理信息系统和安保人员,并指定物业管理公司按照《房屋销售合同》和《物业服务合同》的约定为业主兑现物业安防承诺,塑造一个安全的高档小区形象。后期物业的安防管理,更多是物业管理公司遵照业主委员会的要求,或者在政府机关、社会管理机构的指导下,对业主的人身安全和财产安全进行专项有序的安全防范管理,打造一个平安的和谐小区形象。所以,前期物业的安防管理更在乎“技术”,而后期物业管理更看中“制度”。
二、安防管理的定位
另外,我在梳理小区物业安防管理概念时,发现了有这样一种定义:安防管理,是指物业管理公司协助政府相关部门,为维护公共治安、施工安全等采取的一系列防范性管理服务活动。也就是说,安防管理其实肩负有更重要的社会管理功能。
过去,我直观地认为,小区安防管理就是公安机关治安管理的延伸,公安机关直接领导小区物管的“防火、防盗”管理。因为,小区使用的各种安防系统都以接入公安平台为荣,小区的视频监控系统必须对公安机关开放,小区的保安也是由公安局下属的保安公司统一派驻的。
但是,即将实施的《重庆市物业管理条例》(2020年5月1日起实施)告诉我,过去对安防管理社会功能的理解也是片面的。李主任在《物业管理中的角色定位》中,也为我厘清物业管理与社会管理机构的关系。
一是物管公司。因为安防管理是物业管理公司的重要职能,所以,物业管理公司是安防管理的责任单位。
二是社区党委。因为物业管理公司、业主委员会、社区居委会在社区党委的领导开展工作的,所以,社区党委才是小区安防管理的领导机构。
三是镇、街政府。因为街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督职责范围内的物业管理活动,所以,街道办事处(乡镇人民政府)是安防管理的行政管理机构。
四是居(村)委会。因为居(村)民委会协助和配合街道办事处、乡(镇)人民政府做好相关物业管理指导和监督工作,具体指导和监督业主委员会、物业服务企业依法履行职责。所以,居(村)委会是安防管理的协调机构。
五是公安、消防。区县(自治县)市场监管理部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服务价格公示、违规收费等;区县(自治县)应急管理部门负责监督检查消防安全,依法查处违法行为。消防在划归应急管理部管理之前,接受公安机关的领导,因此,说公安机关是安防管理的主要工作联系机构是合理的。
三、安防管理的革新
在新冠肺炎疫情全球流行的今天,防病毒又成为继防火、防盗之后小区安防管理的一项重要功能。小区出入管理,成为小区抗击疫情外防输入的核心环节,因此,小区物业安防管理又被赋予的重大的使命。
在科学技术日新月异的今天,安防管理也随之科技发明的进步而不断迭代更新。回顾小区物业安防管理的发展历程,经历了靠门卫看守、靠围墙防入侵、靠保安巡逻的小区物业安防管理形成期,经历了在各种各样现代智慧楼宇安防信息系统下联网管理的小区安防管理电子化、自动化的发展期。而到人工智能、机器智能时代,大数据、AI为安防系统赋能,无人巡逻车、安防无人机等相继出现,小区安防设备又提高到了一个新水准,进入了小区安防管理的智能化、数据化时代。疫情期间,又让安防管理多出了智能体温测试、大数据排查、健康码等新的玩法。
可以预料,经历了疫情、人工智能和新的物管条例,我国的小区物管安防管理和安防管理行业又将上一个台阶,小区物业管理服务和社区社会治理必将提升一个高度。

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