业主权是由专有权、共有权、成员权、相邻权组成。专有权是指业主对区分所有建筑物之专有部分所享有的占有、使用、收益、处分并排除他人干涉的权利。它是业主权中的主导性权利，居于核心地位，离开专有权，共有权、成员权、相邻权毫无存在的意义。

业主专有权的标的，不是有体物，而是特定的独立空间，专有权的客体是专有部分可成为业主权标的建筑物的特定的独立空间，专有部分的范围，是业主行使专有权的界限，是业主对专有权客体的量化过程。理论上主要有三种学说：

“壁心说"。代表人物是日本学者山田幸二与河村贡，主张专有部分的范围达到墙壁、柱、天花板、地板等境界部分厚度之中心线。

“墙面说"。代表人物是日本的玉田弘毅先生，主张专有部分包含墙壁、天花板、地板等境界的表层所粉刷部分。

“折中说"，代表人物是日本学者川岛一郎，主张专有部分的范围依据内部关系与外部关系而定，一般墙壁中央部分属于共有部分，表面属于专有部分。

《物权法》70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

《高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释》规定：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法六章所称的专有部分：(一)具有构造上的独立性，能够明确区分；(二)具有利用上的独立性，可以排他使用；(三)能够登记成为特定业主所有权的客体。

法律之所以特别关注业主专有权，是由于建筑物住宅多层区分居住，所有权相对复杂的情形下，各业主的专有部分都与其他业主专有部分紧密相连，专有权的行使联动权利人自身的利益和其他业主的利益。因此，业主行使用专用权时应当注意：

一、不得违反专有部分的本来用途和目的；

二、不得妨害和损害其他业主的共同利益。

三、行使专有权时可能损害其他业主权利，经其他业协商同意时，应主动承担一定的维护和修缮义务，给予一定赔偿。

四、在其他业主行使专有权时，也应承担必要范围内的容忍义务。

应德律师

李应德。重庆向道律师事务所主任、书记，九龙坡区人大代表（专业代表）、首届十佳律师，万象城商圈联合工会副主席，谢家湾党工委、街道法律顾问，谢街好党员，近百家企业、社团及政府机构的常年法律顾问。通晓法律、熟悉政策，政治敏锐、思维独到，勤于笔耕、能于法律谈判，既擅长建设工程争议、民事纠纷、商事合同的诉争庭辩，又擅长用法律的智慧养护企业的生命。是一名有德、有法的智者律师。（重庆万象城·华润广场B座16楼）

本文来自李律师的每日专栏《应德律师谈法》，关注微信公众号“向道律师”，每天都能从李应德律师处获得新知与能量。