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房屋买卖合同纠纷中的定金与违约金
房屋买卖合同纠纷中的定金与违约金

房屋买卖合同纠纷中的定金与违约金

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2019-09-18
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房屋买卖合同纠纷中的定金与违约金
             ——作者:罗晓平 律师


在律师的概念里,房屋买卖纠纷中的定金和违约金不能同时主张。那么,在实践案例中,是这么回事吗?

2018年8月住重庆市巴南区的李某经房产中介公司的介绍与徐某签订一份《房屋买卖合同》,合同约定:李某购买徐某所有的位于巴南区的房屋一套,在合同签订之日李某需要支付房屋定金,以及双方违约后应当承担的违约责任,若徐某违约应当返还支付的房屋定金并支付李某相应违约金等内容。后徐某因自己原因没有办理相关手续导致该房屋交易无法继续进行,在2019年3月李某便起诉至法院要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并要求徐某返还支付的房屋定金。之后法院也做出了支持李某诉讼请求的判决。该案中双方当事人在合同中约定了违约方应当承担的违约责任,即卖方徐某违约时应当返还李某房屋定金、并支付相应的违约金,但该案在起诉时原告李某仅仅要求徐某返还已支付的房屋定金,并没有要求支付违约金,这是因为什么呢?

要回答这个问题就要清楚违约金和定金两者之间的区别,什么是违约金、什么是定金。根据我国《合同法》第114条的规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”这是我国合同法中对违约金的定义规定,由此可以看出违约金是合同当事人在签订合同时事先约定的当一方不履行合同或不完全履行合同时,由违约方支付给守约方一定金额的财产。我国《合同法》中规定的违约金是以补偿性为主、惩罚性为辅的,主要是用来补偿守约方的损失的,而不是惩罚违约方的。因此超过一定限额的违约金,即便合同双方已经在合同中有约定,也可能无法得到支持。定金规定在我国《合同法》第115条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”这是我国《合同法》中关于定金的规定,也是俗称的“定金罚则”。因此定金是指当事人约定一方向对方给付的作为某种债权的担保,数额不得超过主合同总标的额的20%,如果超过,则超过部分不予支持。并且在我国现行法律中是没有“订金”的明文规定的,因此在签订合同时,一定要注意这一点,否则可能达不到原本设想的目的。

对于在合同中对违约金、定金都进行了约定,应当怎么进行选择适用,我国《合同法》第116条有明确规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。反言之,守约方不能既要求对方支付违约金,要求其返还双倍定金。因此我国《合同法》只是赋予了守约方适用违约金或者定金条款的选择权,如果同时主张违约金和定金,将不能获得支持。但是根据定金的性质,可以分为很多种,通常包括立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。并非每一种定金都不能和违约金同时主张。在司法实践中,zui常见的定金其实只有两种,一种是违约定金,适用于延期付款或延期交房时约定的定金;一种是解约定金,即定金是作为解除合同的一种金钱代价。前者与违约金在本质上是相同的,所以实践中此种定金和违约金是不能同时主张的。而根据《zui高法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第117条的规定,定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。从本条规定可见,无论合同在履行过程中是否构成违约,解约定金和违约金在目的、性质、功能等方面都是有区别的,因此,二者可以并用。

综上所述,在房屋买卖合同中约定的违约金和定金不能同时适用并不是jue对的,如果是解约定金和违约金就是可以同时适用。因此在签订合同时需要尤其注意两者的性质,不然会让自己的责任加重。


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