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现代治理22丨 业主委员会是不具独立法人资格的非法人组织
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现代治理22丨 业主委员会是不具独立法人资格的非法人组织

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2020-05-21
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业主委员会是不具独立法人资格的非法人组织

                        ——作者:李应德





业主是物业的所有者,业主大会是一个物业管理区域内全体业主共同组成,业主委员是业大会的执行机构。业主委员会在物业管理举业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成,通过执行业主大会的决定代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的业主大会执行机构,不具备独立法人资格。


2003年,《物业管理条例》出台,第一次提出“业主大会"和“业主委员会",确定“业主委员会是业主大会的执行机构的法律地位。

2007年《物权法》出台,从法律层面确立了业主大会和业主委员会的法律地位。


《物权法》第75条规定“业主可以设立业主大会,选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助"。

78条规定“业主大会或者业主委员的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撒销"。

国务院《物业管理条例》和重庆市《物业管理条例》对业主委员会产生的相关问题有具体规定,归纳起来有如下内容:


第一、同一个物业管理区域内的业主,可以依照法定程序设立业主大会,并由业主大会选举产生业主委员会。


第二、业主大会由物业管理区域内全体业主组成,同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。


第三、业主设立业主大会的,应当在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导下进行。

未设立业主大会的,由全体业主在街道办事处、乡(镇)人民政府以及居(村)民委员会指导下,共同履行业主大会、业主委员会职责。


第四、成立筹备组。筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡(镇)人民政府、社区党组织、辖区公安派出所、居(村)民委员会和建设单位派员共同组成,筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。


第五、首次业主大会议召开的条件分两种情况:一是,一个物业管理区域内,已交付的专有部分面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上,建设单位应当进行公告,业主可以召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。二是,占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主,可以向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请召开首次业主大会会议。


第六、业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。鼓励和引导业主采用业主决策信息系统举行业主大会议,提倡采用信息化技术手段改进业主大会表决方式。业主大会会议分为定期会议和监时会议。


第七、业主委员会是主业在业主大会选举产生,业主会员会是业主大会的执行机构,由五到十一名单数成员组成,每届任期五年。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。


第八、业主大会可以设立监事委员会,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。业主大会设立监事委员会的,业主大会议事规则应当对监事委员会的职责、组成、选举产生、工作规则和成员罢免等事项依法作出约定。


国务院《物业管理条例》第15条 ,重庆市《物业管理条例》第29条,分别对业主委员会的职责进行了规定,其主要职责为:第一、执行业主大会的决定和决议;第二、召集并主持业主大会会议,向业主大会报告工作;第三、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;第四、监督管理规约的实施、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,督促业主交纳物业服费及其他相费用,协调处理物业服务活动中的相关问题;第五组织物业专项维修资金的筹集,监督物业专项维修资金的使用等。

事实上,业主委员会无论从其产生、还是法定职责,都可以看出如下情况:


第一、业主委员会没有自己的独立经费,业主交纳的物业管理费属于物业管理公司,业主大会也不可能要求业主在物业管费之外,另交纳一笔费用作业主委员会的活动经费。就其专项维修资金的筹集,业主委员会只限于组织筹集和监督使用;


第二、按相关法律规定,全体业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权。因此,业主委员会并不是办公用房、公共设施有使用权,该房屋的用途也明确受到限制,只能用于物业管理;


第三,业主委员会参与签订的物业服务合同,其性质是代表业主的委托代理行为,并且是由业主大会选聘物业服务企业后而签订。



综合分析以上,我认为:

业主委员会是不具法人资格的非法人组织,不是独立的民事主体,只是业主自治组织业主大会内部的执行机构,其产生的法律后果不能归于业主委员会,而是由全体业主承担。

业主委员会存在的价值在于服务于全体业主,不仅起到沟通业主与物业管理公司的桥梁,是代表和维护广大业主、使用人的合法权益,也是整合广大业主的共同意愿,从而使物业管理和谐有序的健康发展。


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