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现代治理24丨 物业管理中的角色定位
现代治理24丨 物业管理中的角色定位

现代治理24丨 物业管理中的角色定位

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2020-05-21
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物业管理中的角色定位

                        ——作者:李应德






2007年3月16日全国人民代表大会通过《物权法》。国务院于2003年6月8日公布《物业管理条例》之后,经过2007年和2016年两次修订,并于2018年一次修正。重庆市人大常务委会于2002年9月22日公布《重庆市物业管理条例》之后,经过2009年和2019年两次修订。按《立法法》的规定,全国人大制定的《物权法》属于法律,国务院制定的《物业管理条例》属于行政法规,而《重庆市物业管理条例》属于地方性法规。法律的效力高于行政法规,行政法规的效力又高于地方性法规。在物业管理实践中,建设单位、物业管理公司、业主、业主委员会、物业管理相关连的行政相关部门、社区之间在物业管理有着天然的联系,厘清它们的法律角色定位,不仅在物业管理中职责清晰,而且也是解决许多物业纠纷的一把钥匙。


在《物权法》、国务院《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》相关的规定中,明显体现了法律维护业主和物业服务企业的合法权益是物业管理活动中的主基调。新修订的《重庆市物业管理条例》在第一条中增加了维护物业使用人的合法权益,随之物业使用人也在物业管理中进入了主要保护对象。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,开发企业为了完成正常的住宅交付和管理,自行聘请物业服务企业进行物业管理,此时的物业服务称为前期物业服务。依据国务院和重庆《物业管理条例》的相关规定,房地产开发与物业管理相分离的原则,建设单位通过招标的方式选聘物业服务企业,住宅物业应当通过招投标的方式,如果投标人少于3个或者住宅规模较小,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。


从以上可以看出,建设单位、开发商、业主、业主大会、业委会、物业服务企业是企业管理活动中的主角。


国务院《物业管理条例》规定“国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。”《重庆市物业管理条例》第四条规定“市、区县(自治县)住房城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门依据各自职责,负责物业管理相关工作。街道办事处、乡(镇)人民政府按照规定职责,指导和监督本辖区内物业管理治理活动。居(村)民委员会依法协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。”第五条规定“业主大会、业主委员会、物业服务企业等应当在社区党组织的领导下依法依规开展物业管理活动。建立社区党组织领导下的居(村)民委员会、业主大会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制,统筹推进社区治理和物业管理工作。”同时,结合国务院和重庆市《物业管理条例》相关条款,可以归纳为几点:


(一)国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作;

(二)市、区县(自治县)住房城乡建设主管部门负责本辖区的物业管理活动的主要监督管理工作;

(三)市住房城乡建设主管部门指导监督区县(自治县)住房城乡建设主管部门开展物业管理活动的监督管理工作;

(四)区县(自治县)住房城乡建设主管部门指导和监督街道办事处、乡(镇)人民政府依法开展物业管理相关工作、调处物业管理矛盾纠纷;

(五)区县(自治县)规划自然资源门负责物业规划管理与查处;

(六)区县(自治县)公安机关负责监督检查治安、交通安全、保安服务等活动,依法查处违法行为;

(七)区县(自治县)市场监管理部门负责监督检查电梯等特种设备使用、物业服务价格公示、违规收费等;

(八)区县(自治县)应急管理部门负责监督检查消防安全,依法查处违法行为;

(九)区县(自治区)生态环境部门负责监督检查污染环境行为,依法查处违法行为;

(十)区县(自治区)城市管理部门依法查处违法行为;

(十一)街道办事处、乡(镇)人民政府指导和监督职责范围内相关物业管理活动;

(十二)居(村)民委会协助和配合街道办事处、乡(镇)人民政府做好相关物业管理指导和监督工作,具体指导和监督业主委员会、物业服务企业依法履行职责。


通过以上归纳,从中可以得出这样的结论:与物业相关行政机关、街道办事处在物业管理中是指导和监督角色,社区在物业管理中是领导角色。


在物业管理活动中,前期物业管理是建设单位选聘物业服务企业,并签订书面前期物业服务合同。业委会成立后,由业主大会选聘物业服务企业,物业服务企业与业委会订立书面的物业服务合同。由此决定了物业服务企业与建设单位、业主、业主大会、业委员是物业管理合同关系。物业服务企业、业主、业主大会、业委员与相关行政机关、街道是物业管理指导和监督的行政关系。居(村)民委员会与业主委员会、物业服务企业是具体指导和监督物业管理关系,社区党组织与业主大会、业主委员会、物业服务企业是领导与被领导关系。


因此,在物业管理中存在三大角色:一是合同关系角色;二是指导和监督的行政角色;三是领导角色。

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