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向道有法155丨业主哪些情况下可以不交物业费?
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  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2020-06-04
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业主哪些情况下可以不交物业费?      

——作者:何玲莉律师


业主哪些情况下可以不交物业费,可能是业主们Z关心的话题之一了,虽然物业费可能并不是很多,但是如果业主对物业公司不满意,好多业主的第一反应就是不想交物业费。可是在司法实践中,物业公司催收物管费,基本是稳赢的官司,业主纵使有再多的理由,被法庭采纳的却寥寥无几。为什么呢?因为可以不交物业费的情况真的不多。本文笔者将不交物业费的情形分为三种情况:一是法定不交的情形;二是约定不交的情形;三是他人交的情形。


    一、法定不交物业费的情形


(一)违规收费,包括擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费根据《Z高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定,物业公司违规收费的,业主可以拒绝交纳,已经交纳的,可以要求退回。违规收费,包括擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费。例如,《物业管理条例》第44条规定的物业公司代收水、电、气费不得收取手续费,若物业公司收取,即属于扩大收费范围。又如,《重庆物业服务收费管理办法》将物业公司物业服务等级分为四个等级,实行政府指导价的物业服务按收费等级标准收费,如果物业公司超出等级收费,则属于擅自提高收费标准,就超出部分,业主可以拒绝交纳。再如,物业费包含了物管区域的清洁费,若物业公司在物业费之外,要求另行收取清洁费,则属于重复收费。



(二)物业服务合同的权利义务终止后,物业公司拒绝退出、移交,业主可以不交物业费。


根据《Z高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定,物业服务合同的权利义务终止后,物业公司应当向业主委员会退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金,物业公司拒绝退出、移交的,业主可以不交终止后的物业费。但是,如果是因新的物业公司未到场,或业主委员会要求物业公司继续提供物业服务的话,业主仍需要交纳终止后的物业费。


二、约定不交物业费的情形


约定不交物业费,是指物业公司与业主约定业主减、免某时段的全部或部分物业费。实践中,约定不交物业费的情形其实挺多的,只要双方达成一致即可,约定不交物业费分为事前约定和事后约定两类。


1、事前约定,就是在交纳物业费的时间到来之前就达成不交物业费的约定。比如,接房后一段时间的装修期物业费减半收取;又如,物业公司在预收物业费时作出的优惠;再如,业主委员会与物业公司在签署《物业服务合同》时,在合同内明确约定在物业公司出现某种具体的违约行为时,业主可以不交某个时段的全部或部分物业费。


2、事后约定,就是在交纳物业费的时间到来之后达成的不交物业费的约定。例如,物业公司未按照合同约定的服务等级提供服务,经业主委员会与物业公司协商,减、免某个时段的全部或部分物业费;又如,物业公司在物业服务期间的过错或违约行为,给业主带来损失,双方协商减、免某个时段的全部或部分物业费作为补偿或赔偿。值得注意的是,物业公司不履行物业服务合同中约定的义务,业主不宜直接单方面拒交物业费。


三、他人交物业费的情形


他人交物业费,是指法律法规规定或当事人约定由他人代业主交纳物业费的情形。他人交物业费的情形常见以下几种:

(一)尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业费由建设单位交纳。此处,未交房的原因需是因开发商的原因未交房,如果是业主经开发商通知,无正当理由拒不接房,则仍需要交纳物业费。


(二)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费。这种情形常见于房屋出租,由承租人交纳物业费,但如果承租人未按时交纳物业费,业主应当承担连带交纳责任。


网络上有许多关于哪些情况可以不交物业费的文章,文章内容大体也包含了本文所说的情形,除此之外,有些文章认为,没有签物业服务合同可以不交物业费,物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件可以不交物业费,物业服务合同无效可以不交物业费等。这些情况,要具体分析,并不能一概而论,物业服务合同为持续的实践性合同,交不交物业费Z根本的是看物业公司有没有提供服务,以及有没有过错或违约。例如虽然没有签物业合同,但业主接受了物业公司的物业服务,而且未签合同的原因不在物业公司,那么业主仍应交纳物业费;又如,物业公司没有提供审批文件,业主可以暂时不交物业费,但事后物业公司提供相应文件,业主应补交物业费;再如,物业服务合同无效,但物业公司提供了符合合同要求的物业服务的,业主仍应当支付物业费,如果物业公司提供的物业服务不符合约定,则应当参照当时相应等级的物业服务收费标准交纳物业费。


总结全文,就是:出现法定的不交物业费的情形,是绝对可以不交;约定不交物业费的情形,是争取可以不交;他人交物业费的情形,看似不交,其实不然。


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