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物业管理(一)|小区房屋使用人是业主吗?
物业管理(一)|小区房屋使用人是业主吗?

物业管理(一)|小区房屋使用人是业主吗?

  • 所属分类:向道讲坛(律师原创)
  • 发布日期:2023-02-10
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小区房屋使用人不一定是业主。按照国务院颁布的《物业管理条例》第六条规定:房屋的所有权人为业主。事实上房屋使用人和所有权人是有区别的,房屋使用人,不一定是房屋的所有权人。比如,租户可以通过签订租赁合同的方式获得房屋使用权,而租户不是房屋所有权人,从而不是业主。根据相关法律、法规的规定,判断小区业主的依据不是以房屋使用权,而是房屋所有权。

《民法典》第240条规定:所有权人对自己的不动产或动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《民法典》第272条规定:业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。由此可以看出,业主是物业的所有权人,拥有对建筑物内专有部分的住房、经营性房屋的占有、使用、收益、处分的权利。《Z高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》D一条规定:依法登记取得或者依据民法典第二百二十九至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房屋买卖民事行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。

基于Z高人民法院司法解释,小区业主可以分为两类:D一类业主是依法取得专有部分所有权人,具体包括:一是依法登记取得所有权;二是依据人民法院、仲裁机构的法律文书取得所有权;三是人民政府的征收决定取得所有权;四是基于继承、遗赠取得所有权;五是合法建造房屋取得所有权。第二类,基于房产买卖行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记,可以认定为业主。但是,一定注意:承租人、借用人、非法占有人没有合法买受商品房的行为,不能被认定为业主。

无论是基于D一类依法取得专有部分所有权应当认定为业主的,还是基于第二类可以认定为业主的,都是业主团体的成员,都应当享有成员权(包括自益权和共益权),均有权对有关共有和共同管理的重大事项进行表决、有权参与分配共有部分收益、同时也有遵守和接受业主大会议事规则和物业管理规约的义务。因此,业主身份认定对于业主权利和义务承担具有前置性作用,因之发生争议的,可以向人民法院提起诉讼解决。



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